Qualification juridique d’un contrat d’occupation commerciale

Sujet initié par Fabrice Lebran, il y a 1 jour - 154 vues

Bonjour,

La clause excluant expressément le statut des baux commerciaux ne suffit pas, à elle seule, à faire obstacle à une requalification. En droit, le juge ne se fonde pas prioritairement sur la qualification donnée par les parties, mais sur la réalité des conditions d'exploitation. Si les critères légaux sont réunis, la clause est réputée inopposable.

La qualification juridique dépend donc essentiellement des faits. Lorsque l'activité est exercée de manière stable, continue, avec un fonds exploité, une clientèle propre et une implantation présentant un caractère de permanence, le contrat peut être requalifié en bail commercial, même s'il est intitulé autrement et conclu pour de courtes durées renouvelées.

La requalification n'est pas limitée au cadre de l'article L.145-5 relatif au bail dérogatoire. En dehors de ce dispositif, un bail commercial peut être caractérisé à tout moment dès lors que les conditions sont réunies, sans attendre l'écoulement d'un délai de trois ans. Le juge apprécie la situation globale et la durée effective de l'occupation.

S'agissant du caractère non clos, ce critère n'est plus déterminant à lui seul. La jurisprudence admet qu'un emplacement ouvert puisse constituer un local au sens du statut des baux commerciaux dès lors qu'il est matériellement délimité, affecté de façon exclusive à l'activité et qu'il permet l'exploitation stable d'un fonds. L'absence de murs ou de fermeture physique n'exclut donc pas automatiquement l'application du statut.

En résumé, si les conditions factuelles que vous décrivez sont établies, une requalification en bail commercial est juridiquement envisageable, indépendamment des clauses contractuelles et du caractère prétendument non clos de l'emplacement.

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